Miesiąc: Czerwiec 2017

Dziś krótko, w formie pytania i odpowiedzi. W temacie egzekucji z nieruchomości i przeprowadzanej w jej toku licytacji nieruchomości należących do dłużnika.

Pytanie brzmi: kto może przejąć nieruchomość dłużnika? I na czym polega takie przejęcie nieruchomości?

A odpowiedź: nieruchomość dłużnika przejąć mogą wierzyciele różnego rodzaju oraz współwłaściciel nieruchomości. Instytucja przejęcia własności nieruchomości umożliwia powyższym osobom uzyskanie jakiejś formy zaspokojenia ich wierzytelności, mimo braku chętnych na kupno nieruchomości dłużnika. Jeżeli bowiem na drugiej licytacji nieruchomości nikt nie przystąpi do przetargu ww. osoby mogą przejąć nieruchomość na własność, za cenę nie niższą niż dwie trzecie sumy oszacowania wartości tej nieruchomości.

Tak jest co do zasady, bo nieruchomości rolne i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu rządzą się nieco innymi zasadami.

Współwłaścicielem nie będę się dzisiaj zajmował. Skupię się na wierzycielach, ponieważ o nich właśnie zapytał mnie jeden z moich Klientów.

Dlaczego napisałem, że są to wierzyciele różnego rodzaju? Otóż ustawa przyznaje prawo przejęcia nieruchomości tylko i wyłącznie „wierzycielowi egzekwującemu” oraz „wierzycielowi hipotecznemu„, nie definiując w żaden sposób, co te pojęcia oznaczają. Interpretując jednak przepisy systemowo i zgodnie z celem, jaki im przyświeca, przez wierzyciela egzekwującego należy rozumieć zarówno wierzyciela, na wniosek którego prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, jak i tych wierzycieli, którzy przyłączyli się do już trwającej egzekucji z nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny natomiast, to wierzyciel, któremu przysługuje wierzytelność zabezpieczona hipoteką na licytowanej nieruchomości.

Jak więc widzisz, nie każdy może skorzystać z prawa do przejęcia nieruchomości dłużnika na własność. Przejmujący płaci za nieruchomość, przy czym na poczet ceny może zaliczyć przysługującą mu wobec dłużnika wierzytelność. W wielu przypadkach może to być jedyne rozsądne rozwiązanie, dzięki któremu wierzyciel nie pozostanie z niczym. Bo brak innego majątku dłużnika i brak chętnych na zakup nieruchomości może doprowadzić do umorzenia postępowania egzekucyjnego. Z powodu bezskuteczności egzekucji… A tego nie należy życzyć żadnemu z wierzycieli.

Życzę Ci słonecznego tygodnia i powodzenia na tym specyficznym rynku nieruchomości 🙂

Lato w pełni, ale komornicy nie robią sobie wakacji i ciężko pracują. A kto pracuje, ten czasem popełnia błędy. Jak każdy. Co więc zrobić, gdy masz wrażenie, że komornik w Twojej sprawie naruszył przepisy i postąpił niewłaściwie? Oczywiście wnieść skargę na czynności komornika! Najlepiej po wcześniejszej konsultacji z radcą prawnym, bo później może być za późno, by naprawić błędy, jakie możesz popełnić na samym początku.

Moi Klienci przychodzą do mnie na różnych etapach sprawy, czasami dosłownie w ostatniej chwili. Kiedy minęły już różne terminy na wnioski dowodowe czy uzupełnienie braków formalnych. Co wtedy? Bierzemy byka za rogi i wykorzystujemy wszystkie pozostałe nam opcje, walcząc do końca! Każdemu Klientowi gratuluję, że zdecydował się przyjść do prawnika. Nie ważne na jakim etapie, ważne że przyszedł. Gratuluję i dziękuję za okazane mi zaufanie. A na przyszłość doradzam, by z kolejną sprawą walił od razu prosto do mnie.

Bo wtedy można uniknąć różnych małych błędów, potocznie nazywanych kruczkami prawnymi, przez które sprawa nierzadko trafia do kosza i nie ma co po niej zbierać. W najlepszym zaś razie załatwienie sprawy przeciąga się niemiłosiernie i bardzo komplikuje. Nie warto, zwłaszcza gdy chodzi o duże (lub ostatnie) pieniądze.

Dziś chciałem przestrzec Cię przed jednym z takich małych błędów, jakim jest niewłaściwe wniesienie skargi na czynności komornika. Po lekturze nawet bez pomocy radcy prawnego będziesz o jeden krok do przodu. A temat jest istotny, bo przepisy zostały znowelizowane w 2016 r. i dziś można mieć wątpliwości, które z nich stosować – stare czy nowe?

Do rzeczy zatem – gdzie wnosi się skargę na czynności komornika? Wszystko zależy od tego, kiedy w Twojej sprawie zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne. Jeżeli:

  • przed 8 września 2016 r. – skargę wnosi się do właściwego sądu rejonowego,
  • 8 września 2016 r. lub później – skargę wnosi się do komornika, którego działanie lub zaniechanie chcesz zaskarżyć.

Jak więc widzisz moment złożenia samej skargi na czynności komornika nie ma znaczenia. Liczy się data wszczęcia postępowania egzekucyjnego, wobec którego sprawa o rozpoznanie Twojej skargi jest incydentalna. Wpadkowa. I przez to nie ma znaczenia dla wyboru właściwych przepisów. Tak przynajmniej sprawę rozumieją sądy, które zdążyły wypowiedzieć się w temacie. I sądy w sprawach moich Klientów. A mnie ich argumenty w pełni przekonują.

Na marginesie, Twoją skargę i kiedyś i teraz (po nowelizacji) ostatecznie rozpozna sąd. Skarga przysługuje bowiem do sądu, ale wnosi się ją do sądu lub komornika (jak wyjaśniłem powyżej). Subtelna różnica. Niewielka, ale znacząca. Prawda? 🙂

Życzę Ci pozytywnego rozstrzygnięcia Twojej sprawy i udanego tygodnia!